So funktioniert die Parifizierung – Nutzwertberechnung beim Wohnungsverkauf erklärt

Was bedeutet Parifizierung und warum ist sie für Eigentümer/innen wichtig?

Die sogenannte Parifizierung – auch Nutzwertberechnung genannt – ist ein zentraler Begriff im österreichischen Wohnungseigentumsrecht. Sie legt das genaue Verhältnis der Eigentumsanteile der einzelnen Miteigentümer/innen an einer Liegenschaft fest und bildet damit die Basis für die Aufteilung von Kosten und Stimmrechten innerhalb einer Wohnanlage.

1. Was ist mit der Parifizierung gemeint?

Im Zuge der Parifizierung wird für jede eigenständige Einheit – also Wohnung, Geschäftslokal oder KFZ-Stellplatz – ein sogenannter Nutzwert berechnet. Grundlage ist die Nutzfläche sowie allfällige Zu- oder Abschläge, etwa für Lage, Ausstattung oder Erschließung. Auf Basis dieser Berechnung wird ein fester Schlüssel für die Verteilung der Betriebskosten und das Stimmrecht in der Eigentümergemeinschaft festgelegt.

Gemeinschaftlich genutzte Flächen wie Stiegenhäuser, Müllräume oder Fahrradabstellplätze werden bei der Berechnung nicht miteinbezogen.

Wichtig: Der festgelegte Nutzwert kann nur in bestimmten Ausnahmefällen neu berechnet werden – etwa wenn er grob unrichtig ist, sich die Verhältnisse wesentlich (mehr als 3 %) ändern oder zwingende rechtliche Gründe vorliegen.

2. Warum wird eine Parifizierung durchgeführt?

Ohne Parifizierung ist eine gerechte und nachvollziehbare Abrechnung innerhalb einer Eigentümergemeinschaft kaum möglich. Der Nutzwert bildet nicht nur die Grundlage für die Betriebskostenaufteilung, sondern bestimmt auch das Stimmgewicht bei Eigentümerversammlungen.

Beispiel: Wer eine kleine Wohnung besitzt, soll auch weniger Betriebskosten zahlen – dafür ist auch das Stimmrecht geringer. Wer eine größere Einheit besitzt, trägt mehr Kosten, erhält dafür aber auch ein stärkeres Mitspracherecht. Die Parifizierung sorgt also für Fairness innerhalb der Eigentümerstruktur.

3. Wie läuft eine Parifizierung ab?

1. Nutzflächenberechnung: Zunächst wird die Nutzfläche der einzelnen Wohnungseigentumseinheiten erhoben. Gemeinschaftsflächen werden nicht berücksichtigt.
2. Nutzwertberechnung: Danach erfolgt eine Bewertung anhand von Zuschlägen (z. B. Süd-Ausrichtung, Terrasse) oder Abschlägen (z. B. Erdgeschoss, Innenhof).
3. Gutachten nach § 9 WEG 2002: Abschließend erstellt eine sachverständige Person ein Gutachten, das alle Nutzwerte enthält. Diese werden ins Verhältnis zur Gesamtnutzfläche der Liegenschaft gesetzt – so ergibt sich der individuelle Anteil jeder Einheit.

4. Wer darf eine Parifizierung durchführen?

Laut § 9 WEG 2002 darf die Nutzwertfestsetzung nur von bestimmten Fachpersonen durchgeführt werden:

„Die Nutzwerte sind durch das Gutachten eines für den Hochbau zuständigen Ziviltechnikers oder eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Hochbau- oder das Immobilienwesen zu ermitteln.“

Eine Parifizierung kann bereits auf Basis der Baupläne erfolgen – üblich ist aber eine Durchführung nach Fertigstellung des Gebäudes.

5. Was kostet eine Parifizierung?

Die Kosten variieren je nach Umfang des Projekts. Als grober Richtwert gelten zum Zeitpunkt des Erscheinens dieses Artikels:

• ca. 1.200 € netto für kleine Anlagen bis 4 Einheiten
• jeweils rund 300 € netto für jede weitere Wohneinheit

Bei größeren Projekten mit vielen Einheiten werden meist individuelle Angebote erstellt. Für Eigentümer/innen, die eine Parifizierung im Zuge eines Immobilienverkaufs benötigen, kann sich eine Zusammenarbeit mit erfahrenen Partnern lohnen.

Unser Tipp für Immobilienverkäufer/innen in Oberösterreich:

Sie möchten Ihre Wohnung oder Ihr Zinshaus parifizieren lassen oder wissen, ob bereits eine gültige Nutzwertberechnung vorliegt? Wir Immobilien Bären arbeiten seit Jahren mit erfahrenen Sachverständigen zusammen und unterstützen Sie gerne bei der Vermittlung. Auch beim Verkauf übernehmen wir die komplette Koordination – von der Vorbereitung bis zur Übergabe.

Jetzt Immobilienwert berechnen lassen oder Beratung anfordern – schnell, unkompliziert und professionell.