Der Kaufvertrag

Beim Kauf und Verkauf von Immobilien ist der Kaufvertrag, als rechtsgültiges Dokument, mit Sicherheit einer der wichtigsten Punkte im Zuge des Kauf- und Verkaufsprozesses. Falls der Kaufvertrag fehlerhaft aufgesetzt wurde, beispielsweise wenn wichtige Klauseln  vergessen wurden, kann es oft nur sehr schwer, oder überhaupt nicht, möglich sein, die betroffenen Passagen im Nachhinein zu korrigieren. 

Aus diesem Grund ist es umso wichtiger, den Kaufvertrag sorgfältig aufzusetzen.
Dieser Artikel soll ein hilfreiches Service für Sie sein und Sie dabei unterstützen, an alle relevanten Details zu denken.

Wer darf den Kaufvertrag für eine Immobilie erstellen?

In Österreich ist es grundsätzlich erlaubt, Kaufverträge für Immobilien (inklusive der Aufsandungserklärung) auch selbst aufzusetzen. Hierbei können Muster und Vorlagen hilfreich sein. Anschließend muss mit dem selbständig aufgesetzten Kaufvertrag nur noch eine Notarin oder ein Notar, beziehungsweise ein Bezirksgericht, zum Zweck der öffentlichen Beglaubigung der Unterschriften aufgesucht werden.

Auch der Antrag auf Einverleibung Ihres Eigentums unter Vorlage all dieser Dokumente samt Ihres Staatsbürgerschaftsnachweises kann selbstständig bei Gericht eingebracht werden.

Wird der Antrag elektronisch eingebracht betragen die Eingabengebühren 44,-€. Ansonsten erhöht sich die Gebühr um zusätzliche 18,-€.

Wer sicher sein will, dass der Kaufvertrag professionell aufgesetzt wird, kann den Kaufvertrag auch von einer Anwältin / einem Anwalt oder einer Notarin / einem Notar erstellen lassen. Diese klären alle Formalitäten und übernehmen auch gleich die Treuhandschaft über den Kaufpreis.
Notare verlangen üblicherweise 1,5% vom Kaufpreis zuzüglich Umsatzsteuer und Barauslagen für diese Dienstleistung. Wobei die Kosten für einen Immobilien-Kaufvertrag freilich reine Vereinbarungssache sind.

Bestandteile des Kaufvertrags für eine Immobilie

1. Vertragspartner: Im Kaufvertrag müssen alle am Immobilien-Kaufvertrag beteiligte Parteien mit aufgenommen werden. Damit alle Parteien ordnungsgemäß festgehalten werden, müssen im Immobilien-Kaufvertrag jeweils Name, Anschrift, Geburtsdatum, Sozialversicherungsnummer und die Staatsangehörigkeit der einzelnen Vertragspartnerinnen und Vertragspartner angegeben werden. Sollten Firmen als Vertragspartner involviert sein, müssen die Firmenbuchnummer und die Vertretungsberechtigten im Kaufvertrag mit aufgenommen werden.
2. Genaue Bezeichnung und Beschreibung des Vertragsgegenstandes: Die Immobilie oder das Grundstück wird im Kaufvertrag mit Adresse, Fläche, Entstehungsdatum, Flächenwidmungsplänen, eventuellen Baubewilligungen und dem Sanierungszustand beschreiben.
3. Mängelbeschreibung: Falls Mängel vorliegen, müssen diese von der Verkäuferin oder dem Verkäufer genannt und in den Kaufvertrag mit aufgenommen werden. Andernfalls können diese von Käuferinnen und Käufer, auch im Nachhinein noch, über eine Schadensersatzklage eingeklagt werden.
4. Kaufpreis und Zahlungsvereinbarungen: Sinnvoll ist es die Zahlung des Kaufpreises über eine Treuhänderin / einen Treuhänder, beispielsweise Rechtsanwältin / Rechtsanwalt oder Notarin / Notar, laufen zu lassen. In diesem Zusammenhang wird ein Treuhandkonto eröffnet, auf das der Treuhänder Zugriff hat. Von diesem Treuhandkonto wird die Verkäuferin / der Verkäufer bezahlt, sobald der Kauf mit dem Eintrag ins Grundbuch vollzogen ist.
   Alles was die Kosten für das Objekt betrifft, gehört in den Immobilien-Kaufvertrag mit aufgenommen: Preis, Darlehen, Zahlungsziele, Zinslast für Käufer, oder aber auch Themen wie Lasten, die auf der Immobilie liegen.
5. Treuhänder: Wird eine Treuhänderin / ein Treuhänder in Anspruch genommen, gehören auch ihr / sein Name und ihre / seine Adresse in den Kaufvertrag.
6. Vereinbarung über anfallende Kosten: Im Kaufvertrag ist idealerweise auch festgehalten, ab wann die Käuferin / der Käufer für die Grundsteuer, die Kosten bezüglich der Vertragserrichtung und der notariellen Beglaubigung, aber auch für andere Abgaben wie Müll oder Wasser aufkommt.
7. Konkreter Übergabetermin: Für beide Vertragsparteien gleichermaßen fair ist es, wenn der Übergabetermin der Liegenschaft und die Fälligkeit des Kaufpreises auf das gleiche Datum fallen. Auch hierfür kann eine Treuhänderin / ein Treuhänder in Anspruch genommen werden. Dann wird das Geld nach dem korrekt verlaufenen Übergabetermin ausbezahlt.
8. Rücktrittsbedingungen: Generell ist es nur in seltenen Ausnahmefällen möglich, von einem Immobilien-Kaufvertrag zurückzutreten. Beispiele für solche Ausnahmen sind, dass sich alle involvierten Parteien über einen Rücktritt einig sind oder dass vertraglich festgelegte Vereinbarungen nicht eingehalten wurden.
9. Dienstbarkeiten: Beispiele für Dienstbarkeiten sind Fruchtgenuss, Gebrauchsrecht, Wohnungsrecht oder Wegerechte und  Durchfahrtsberechtigungen.
   Dienstbarkeiten zählen zu den mit Liegenschaften verbundenen Belastungen und sind daher im C-Blatt, dem Lastenblatt, des Grundbuches zu finden. Falls solche Dienstbarkeiten existieren, gehören auch diese im Kaufvertrag angeführt. Da diese, wenn nicht anders vereinbart, automatisch von der Käuferin / dem Käufer übernommen werden.
10. Aufsandungserklärung: Die Aufsandungserklärung wird im österreichischen Grundbuchrecht als notarielle Beglaubigung einer ausdrücklichen Erklärung einer Verkäuferin / eines Verkäufers, dass die Eigentumsübertragung grundbücherlich vorgenommen werden kann, definiert.
    Einfach formuliert: Die Verkäuferin / der Verkäufer stimmt der Eigentumsübertragung offiziell zu.