Immobilien erfreuen sich großer Beliebtheit. Einerseits ist es natürlich als Eigennutzerin / Eigennutzer schön, eine tolle Wohnung oder ein einzigartiges Haus zu bewohnen. Andererseits sind Immobilien darüber hinaus auch als Anlageform interessant. So können durch den Kauf und die Vermietung einer oder mehrerer Wohnungen, bzw. eines Hauses, regelmäßige Mieteinkünfte erzielt werden. Außerdem kann die Wohnung oder das Haus selbst auch an Wert steigen. Damit mit einer Anlage-Immobilie aber auch wirklich die gewünschte Rendite erzielt werden kann, ist es wichtig, einige Punkte zu beachten.

Objekttyp

Zunächst gilt es sich auf einen Objekttyp zu fokussieren. Von einer einzelnen kleinen Wohnung, einer größeren Wohnung, mehreren Wohnungen, ein Haus, ein Doppelhaus oder gleich eine ganze Wohnanlage, finden sich, abhängig vom verfügbaren Kapital, verschiedene Möglichkeiten.

Lage, Lage, Lage

Jeder, der anfängt sich mit Immobilien zu beschäftigen, wird schnell auf die Bedeutung der Lage von Immobilien stoßen. Ganz allgemein sind mit der Lage zwei Bereiche gemeint: Die Mikrolage und die Makrolage. 

Die Mikrolage meint das direkte Umfeld der Immobilie. Also beispielsweise, wie gut der Ausblick ist, welche Gebäude in der Nachbarschaft stehen, ob die Immobilie gut an das Straßennetz und den öffentlichen Verkehr angebunden ist. Genauso natürlich auch ob ein Supermarkt in der Nähe ist, ob es Apotheken und Ärzte gibt, ob Kindergärten und Schulen vorhanden sind und Ähnliches.

Die Makrolage bezieht sich darauf wie gut der Ort der Immobilie generell auf der Landkarte gelegen ist. Sind größere Städte in der Nähe, gibt es genug Unternehmen und somit Arbeitsmöglichkeiten, gibt es Naherholungsgebiete, wie Wälder, Parks, Flüsse oder Seen? Also meint die Makrolage generell, ob sich in dieser Gegend etwas tut, ob es also eine aufstrebende Region ist.

Sowohl die Mikro– als auch die Makrolage tragen zur Attraktivität einer Immobilie bei. Ist beides gut ausgewählt, kann auch davon ausgegangen werden, dass die Nachfrage bei der Vermietung dementsprechend hoch ist. 

Jedoch ist es wichtig, sich im Klaren darüber zu sein, dass zwischen Immobilien für die Eigennutzung und Anlage-Immobilien die Ansprüche an die Lage unterschiedlich sein können. Absolute Top-Lagen sind häufig sehr teuer. Somit für Anlageobjekte tendenziell weniger geeignet, wie für Eigenheime. Denn ist der Anschaffungswert bereits sehr hoch, ist es oft schwieriger, wirklich die gewünschte Rendite mit der Immobilie zu erzielen. Viel eher lohnt es sich, nach noch unentdeckten Gegenden Ausschau zu halten, die dafür jedoch noch signifikant mehr Entwicklungspotential haben. Es steht hier also weniger die Frage im Vordergrund, welche Lage einem selbst persönlich am allerbesten gefällt. Viel mehr ist interessant, welche Lage bei Mieterinnen und Mietern gefragt sind und gleichzeitig Rendite-Möglichkeiten bieten.

Bausubstanz

Bevor eine Immobilie gekauft wird, ist es in jedem Fall empfehlenswert, die Immobilie persönlich zu besichtigen. Bei dieser Inspektion geht es darum abzuschätzen, in welchem Zustand das Objekt ist. So kann unter anderem eingeschätzt werden, ob eventuell Renovierungskosten einkalkuliert werden müssen. Je nach Alter der Immobilie gibt es auch typische Mängel, auf die bei einer Besichtigung ganz besonders geachtet werden kann.

Gebäude, die 10 Jahre oder jünger sind

  • Feuchtigkeitsschäden
  • Schimmel
  • Risse im Putz oder Mauerwerk

Gebäude bis 20 Jahre

  • Eventuell neuer Anstrich der Außenfassade 
  • Gleiches gilt für die Wände im Inneren
  • Überprüfung von Fenster und Türen auf Kratzer, Dichtheit und generelle Funktionalität
  • Bodenbeläge eventuell zu behandeln oder auszutauschen

Gebäude bis 30 Jahre

  • Was bei Gebäuden bis 10 und 20 Jahren betrifft, gilt natürlich auch hier. Darüber hinaus gehören nun auch sanitäre Einrichtungen und Heizungssysteme kontrolliert.

Gebäude bis 40 Jahre oder darüber hinaus

Bei Gebäuden mit einem Alter von 40 Jahren oder noch mehr empfiehlt sich überhaupt eine Generalüberprüfung. Ganz generell kann hierfür auch immer eine Sachverständige / ein Sachverständiger konsultiert werden. Je nachdem wie weit man selbst die nötige Expertise und Erfahrung hat, den Zustand eines Gebäudes einzuschätzen.

Mietpreismultiplikator

Um die tatsächliche Rendite einer Anlage-Immobilie zu berechnen, ist es wichtig, nicht nur auf die Kostenseite zu schauen, sondern auch auf die Ertragsseite. Werden beide Seiten beachtet, kann ermittelt werden, wie lange es dauert, bis sich eine Investition amortisiert hat. Auf der Kostenseite gehören alle Kosten die im Verbindung mit dem Kauf der Immobilie stehen angesetzt. Auf der Einnahmenseite sind die jährlichen Nettoeinkünfte interessant.

Beispiel

Eine Immobilie wird um insgesamt 100.000,-€ gekauft und monatlich um netto 500,-€ vermietet. Jährlich werden mit dieser Immobilie 12 mal 500,-€, also insgesamt 6.000,-€, erzielt. Nun dividieren wir die Kaufkosten durch die Mieteinnahmen und erhalten dadurch den Mietpreismultiplikator, der angibt in wie vielen Jahren die Mieteinkünfte der Kaufpreis decken.

100.000,-€ (Kosten) : 6.000,-€ (Einnahmen) = 16,67 → Sprich, nach gut 16 Jahren (16 Jahren und acht Monaten) sind die Ankaufskosten durch die Mieteinkünfte gedeckt.

Die Immobilie gut vermieten

Wer eine Immobilie kauft, in der es bereits bestehende Mietverträge gibt, gehören diese natürlich überprüft. Insbesondere die Befristung der Mietverträge ist hierbei interessant. Ebenso erfährt man dadurch die Gesamtsumme der hinterlegten Kautionen. Außerdem gilt es noch in Erfahrung zu bringen, ob die Mieten auch regelmäßig bezahlt werden. Wenn noch keine Vormieterinnen und -mieter vorhanden sind, ist es nützlich in Erfahrung zu bringen, was der marktübliche Mietzins in der Umgebung ist. Dazu eignen sich ganz einfach die gängigen Immobilienportale wie willhaben.at oder immobilienscout24.at. Was die Mieterinnen und Mieter selbst betrifft kann im Vorhinein natürlich nie zu 100% abgeschätzt werden, wie die tatsächliche Erfahrung dann während der Mietdauer ist. Jedoch ist es auch hier sinnvoll, die Mieterinnen und Mieter gewissenhaft auszuwählen.

Finanzierung

Ganz allgemein finanzieren Banken Kapitalanlagen wie Anlage-Immobilien gerne, da diese Mieteinnahmen und damit einen entsprechenden Cashflow generieren und das Kreditrisiko dementsprechend niedrig ist. Des Weiteren gelten Anlage-Immobilien allgemein als weniger schwankungsanfällig und als inflationssichere Geldanlage. Der Wert einer Immobilie steigt sozusagen proportional mit der Inflation.

Unabhängig davon, in welcher Dimension investiert werden soll, eine kluge Finanzierungs-Strategie ist in jedem Fall essentiell. Als Erstes stellt sich hier die Frage, wie viel Eigenkapital für das Immobilien-Investment zur Verfügung steht. Danach ist zu beantworten, ob und wenn ja, wie viel Fremdkapital zusätzlich zum Eigenkapital noch aufgenommen werden soll. Je nach Anteil des Eigenkapitals im Verhältnis zum Fremdkapital ergeben sich unterschiedlich interessante Finanzierungsmöglichkeiten. Hier ist es wichtig sich ordentlich zu Informieren, eventuell mit Finanzierungsprofis zu sprechen und so das bestmögliche Angebot auszuwählen.