Rechte und Pflichten bei baulichen Änderungen in Mietwohnungen
Viele Mieterinnen und Mieter fragen sich, inwieweit sie ihre Mietwohnung umbauen dürfen. Was darf ohne Zustimmung verändert werden? Wann ist die Vermieterin oder der Vermieter zu informieren? Und wann besteht ein Anspruch auf Ablöse bei Auszug?
Welche Umbauten sind ohne Zustimmung erlaubt?
Grundsätzlich dürfen Mieterinnen und Mieter einige Änderungen in der Wohnung selbstständig vornehmen. Dazu zählen beispielsweise:
- Wände ausmalen (Farbwahl ist frei)
- Löcher bohren (z. B. für Bilder oder Regale)
- Fußbodenbeläge tauschen
Auch wenn für diese Maßnahmen keine ausdrückliche Genehmigung notwendig ist, empfiehlt es sich, geplante Änderungen vorab mit der Eigentümerin oder dem Eigentümer abzustimmen – am besten schriftlich, z. B. per E-Mail. So sind beide Seiten auf der sicheren Seite und Missverständnisse werden vermieden.
Wann ist die Zustimmung der Eigentümerin oder des Eigentümers erforderlich?
Bei größeren Umbauten ist immer die Zustimmung der Eigentümerin bzw. des Eigentümers erforderlich. Dazu zählen unter anderem:
- Veränderungen an tragenden Wänden (z. B. Herausreißen, Versetzen, Einziehen)
- Größere Umbauten im Sanitärbereich (Bad, Dusche, WC)
Die Vermieterin bzw. der Vermieter hat ab dem Zeitpunkt der schriftlichen Mitteilung zwei Monate Zeit, auf das Vorhaben zu reagieren.
Verbessernde Maßnahmen: Wann darf die Zustimmung nicht verweigert werden?
Laut Mietrechtsgesetz (MRG) dürfen Mieterinnen und Mieter bauliche Änderungen vornehmen, wenn diese eine wesentliche Verbesserung der Wohnung darstellen. Auch hier muss die Vermieterin oder der Vermieter vorab informiert werden. Die Zustimmung darf in diesen Fällen jedoch nicht verweigert werden.
Dennoch ist eine schriftliche Verständigung wichtig – zum Schutz beider Parteien.
Wann besteht Anspruch auf Ablöse?
Im § 10 Abs 3 Mietrechtsgesetz (MRG) ist geregelt, unter welchen Voraussetzungen Mieterinnen und Mieter Anspruch auf eine Ablöse für getätigte Investitionen haben.
Beispiele für ablösefähige Investitionen:
- Installation neuer Wasser-, Gas- oder Elektroleitungen
- Neue Heizungsanlage (z. B. Boiler oder Radiatoren)
- Einbau neuer Fenster
Bei selbst bezahlten Boilern muss die Vermieterin oder der Vermieter die Kosten in voller Höhe ersetzen.
Keine Ablöse bei überdurchschnittlichem Standard
Luxuriöse oder technisch überdurchschnittliche Ausstattungen wie vergoldete Armaturen oder Hightech-Duschen fallen nicht unter die Ablösepflicht.
Sanitäranlagen und Bodenbeläge
Bei Teilsanierungen – wie dem Tausch eines Duschkopfs oder neuer Fliesen – besteht in der Regel kein Anspruch auf Ablöse. Erst bei vollständigen Sanierungen von Bad, Dusche oder WC kann ein Anspruch entstehen.
Bei Böden gilt: Wird nur der Belag getauscht, besteht kein Anspruch. Wird jedoch der Unterbau erneuert, kann dies ablösepflichtig sein.
Fazit
Umbauten in der Mietwohnung sollten stets gut überlegt und möglichst transparent mit der Eigentümerseite kommuniziert werden. Mit einer schriftlichen Verständigung auf Augenhöhe lassen sich Konflikte vermeiden. Und wer in wertsteigernde Maßnahmen investiert, sollte sich frühzeitig informieren, ob ein Ablöseanspruch besteht. Die Immobären unterstützen Eigentümer/innen in Oberösterreich gerne dabei, Klarheit zu schaffen – jetzt beraten lassen.
