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Was gibt es bei der Übertragung von Immobilien zu beachten?

Auch wenn es in Österreich weder eine Erbschafts- noch eine Schenkungssteuer gibt, fallen bei der Übertragung von Immobilien dennoch gewisse Kosten an. Beispielsweise Eintragungsgebühren im Grundbuch oder die Grunderwerbssteuer. Daher ist es wichtig, sich gleich im Vorfeld zu informieren, mit welchen Kosten zu rechnen ist.

Häufige Fragen vor der endgültigen Entscheidung, eine Immobilie zu verschenken oder zu vererben sind:

  • Wie viel ist die Immobilie überhaupt wert?
  • Zu welchem Zeitpunkt ist die Übergabe am sinnvollsten?
  • Welche gesetzlichen Rahmenbedingungen gehören beachtet?

Wertermittlung

Den Wert Ihrer Immobilie zu kennen, ist beim Vererben oder Verschenken generell interessant. Zusätzlich ist es wichtig den Wert zu wissen, weil dieser die Grundlage für die Grunderwerbssteuer und die eventuell anfallende Immobilienertragssteuer ist. Um selber eine erste Einschätzung vorzunehmen, können Sie einfach nach vergleichbaren Immobilien Ausschau halten. Beispielsweise im Internet, oder auch über Zeitungsanzeigen und Ähnliches. Idealerweise finden sich in direkter Umgebung, oder eben in ähnlicher Lage, vergleichbare Objekte. Je größer die Gemeinsamkeiten bei den Gebäuden selbst sowie bei der Lage sind, desto aussagekräftiger ist der Preis für die eigene Immobilie. Offiziell wird der Wert über den Aufwertungsfaktor auf Basis des Einheitswertes oder mittels WKO-Immobilienpreisspiegel, mit bis zu 30 Prozent Abschlag, ermittelt.

Was ist mit Einheitswert gemeint?

Der Einheitswert wird vom Finanzamt per Bescheid für Besteuerungszwecke von Grundstücke festgestellt. Der Einheitswert ist jedoch nicht mit dem Verkehrswert zu verwechseln. In den meisten Fällen liegt der Einheitswert nämlich deutlich unter dem Verkehrswert. Zur Berechnung des Einheitswertes werden die Faktoren “Nutzung”, “Bebauungsart” und “Größe” der bebauten Fläche oder des Hauses herangezogen. Wollen Sie als Grundbesitzerin oder Grundbesitzer den Einheitswert wissen, können Sie diesen direkt von der zuständigen Finanzbehörde in Erfahrung bringen.

Wie hoch ist die Grunderwerbssteuer beim Verschenken oder Vererben?

Allgemein gilt beim Verkauf von Immobilien die Grunderwerbssteuer (GrESt) mit dem einheitlichen Steuersatz von 3,5% des Grundstückwertes plus 1,1% Eintragungsgebühr ins Grundbuch.

Bei einer unentgeltlichen Übertragung, also beim Vererben oder Verschenken, im nahen Familienverband gilt jedoch ein spezieller Stufentarif. Dieser lautet wie folgt:

  • Bei den ersten 250.000,- € 0,5%
  • Bei den folgenden 150.000,- € 2,0%
  • Der darüber hinausgehende Teil 3,5%

Wann ist die Immobilienertragssteuer fällig?

Wie schon Eingangs erwähnt, gibt es in Österreich keine Erbschafts- oder Schenkungssteuer. Ebenfalls fällt beim Verschenken oder Vererben auch keine Immobilienertragssteuer an. Soll die Immobilie, die geschenkt oder vererbt wurde jedoch weiterverkauft werden, ist die Höhe der Immobilienertragssteuer abhängig vom Zeitpunkt des Erbes oder der Schenkung.

  1. War dieser Zeitpunkt nach dem 31. März 2002, beträgt die Immobilienertragssteuer 30% des tatsächlich zu errechnenden Veräußerungsgewinnes.
    Veräußerungsgewinn = Veräußerungserlös – Grundstückswert zum Zeitpunkt der Schenkung oder Erbschaft
  2. War der Zeitpunkt jedoch vor dem 31. März 2002, nimmt das Gesetz “fiktive” Anschaffungskosten von 86 % des Verkaufspreises an. Dadurch ergibt sich ein zu versteuernder Gewinn von 14% des Verkaufspreises, was wiederum gleichbedeutend mit einer Immobilienertragssteuer von 4,2% ist.

Sonderregelungen 1

Wenn sie als neue Eigentümerin oder Eigentümer des Objekts Einkünfte beziehen, die mit weniger 30 % besteuert werden, können Sie die Regelbesteuerungsoption beantragen. Das hat zur Folge, dass der Veräußerungsgewinn dann mit dem niedrigeren Steuersatz besteuert wird, der auch für die sonstigen Einkünfte herangezogen wird.

Sonderregelungen 2

Hat die neue Eigentümerin oder der neue Eigentümer in den letzten zehn Jahren mehr als fünf Jahre in der übertragenen Immobilie gelebt, fällt aufgrund der Hauptwohnsitzbefreiung bei einem Verkauf überhaupt keine Immobilienertragssteuer an.