Den Wert der eigenen Eigentumswohnung zu kennen, ist mit Sicherheit interessant. Unabhängig davon, ob die Wohnung verkauft werden soll oder nicht. Wo liegt die Wohnung, wie alt ist die Wohnung, in welchem Stockwerk liegt sie und hat sie eine Terrasse oder einen Balkon? Diese und andere Fragen tauchen in dem Zusammenhang auf. Um den Wert zu bestimmen, gibt es eine Reihe wichtiger Faktoren sowie unterschiedliche Berechnungsmethoden.
Welche Faktoren bestimmen den Wert meiner Eigentumswohnung?
Innere Faktoren
Ausstattung der Eigentumswohnung
Je besser die Ausstattung, desto höher der Wert. Ausstattung betrifft einerseits die Grundausstattung. Also beispielsweise welche Böden verbaut wurden (Parkett ist besser wie Laminat), ob die Wände robust sind oder ob die Fenster gut wärmeisoliert sind. Generell ist auch der Grundriss relevant. Je besser eine Wohnung geschnitten ist, desto besser. Interessant ist, einfach gesagt, wie hochwertig die verbauten Materialen im Allgemeinen sind. In diesem Bereich rechnet es sich zumeist, in gute Qualität zu investieren. Da sich dadurch nicht nur der Wert besser erhält, oft ist die Lebensdauer von hochwertigen Materialien einfach auch erheblich länger. Andererseits spielen auch die Ausstattungsdetails eine Rolle. Schöne Fliesen, gut verarbeitetes Metall, massives und naturbelassenes Holz werten eine Wohnung auf. Ebenso ein schöner Ausblick, Balkon oder Terrasse mit Eigengarten.
Weitere wertsteigernde Besonderheiten
Je höher das Stockwerk, in dem die Wohnung liegt, desto höher der Preis. Der höhere Wert von Wohnungen in oberen Stockwerten hat aber nicht nur mit “Prestige” zu tun. Oft gelangt in höhere Wohnungen schlicht mehr Licht. Was als positive Qualität anerkannt ist. Überhaupt ist von Vorteil, wenn die Wohnung freundlich hell ist. Das gelingt unter anderem mit großzügigen, klug positionierten Fenstern.
Äußere Faktoren
Lage & Infrastruktur
In Städten sind Eigentumswohnung tendenziell am teuersten die Zentrumsnähe mit Ruhelage und Grünflächen (z.B. Gärten oder Parks) kombinieren. In kleineren Ortschaften kommen Themen wie Aussicht, Anbindung zu wichtigen Ballungszentren und Internetanbindung hinzu. Gleichermaßen wichtig ist die Infrastruktur der Umgebung. Also ob die Wohnung gut ins öffentliche Verkehrsnetz angebunden ist, ob es Nahversorgung, Ärzte und Apotheken in der Nähe gibt, wie gut das Freizeit- und Erholungsangebot ist und ob es Kindergärten, Schulen und interessante Job-Möglichkeiten gibt. Auch wie die Parkplatzsituation ausschaut, ist relevant. Ein eigener Parkplatz erhöht jedenfalls den Wert der Wohnung.
Bausubstanz & Energieeffizienz
Hierbei sind Neubauten meist im klaren Vorteil. Wenn die Wohnung seriös gebaut wurde, ist normalerweise sowohl die Bausubstanz als auch die Energieeffizienz in zeitgemäßem Zustand. Altbauten können gut erhalten und saniert sein und damit einen besonderen Charme versprühen. Wurde beim Bau gespart und / oder das Gebäude nicht pfleglich behandelt, kann das zu massiven Abstrichen bei der Wertbestimmung führen. Auch bei Neubauten lohnt sich also in gute Qualität zu investieren. Langfristig führt das zu niedrigeren Energiekosten, weniger Sanierungskosten und außerdem hält sich auch der Wert besser. Bei Altbauten ist die Bausubstanz und Energieeffizienz schließlich genauso entscheidend. Je besser Bausubstanz und Energieeffizienz, desto höher ist der Preis der bei der Vermietung oder einem Verkauf erzielt werden kann.
Die Verfahren für die Wertermittlung der Eigentumswohnung
Der Marktwert ist der Wert, den die Eigentumswohnung am freien Markt an einem ganz konkreten Stichtag erzielen kann. Um den Verkehrswert (Marktwert) der Eigentumswohnung professionell zu bestimmen, gibt es 3 unterschiedliche Verfahren. Das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren.
Ertragswertverfahren
Mit dem Ertragswertverfahren wird hauptsächlich bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien und Mietobjekten gearbeitet. Das Ertragswertverfahren stellt die Grundlage für die Berechnung der Jahresnettomiete dar. Summiert werden die Herstellungskosten, die Baunebenkosten und der Grundstückswert. Ergebnis sind die Kosten, die bei einem Neubau einer Immobilie in dieser Lage und mit dieser Qualität entstehen würden. Davon wird noch der Abnutzungsgrad errechnet und der Wert an den Grad der Abnutzung angepasst.
Sachwertverfahren
Mit Sachwertverfahren wird bei Objekten gearbeitet, die für die Eigennutzung bestimmt sind. Bei denen es also nicht um Mietertrag geht. Betrachtet werden beim Sachwertverfahren der Zustand des Gebäudes und die Abnutzung. Danach werden die Kosten kalkuliert, die anfallen würden, um die Immobilie wieder “vollständig” herzustellen. Was beim Sachwertverfahren jedoch nicht berücksichtigt wird, ist die aktuelle Marktlage.
Vergleichswertverfahren
Mit dem Vergleichswertverfahren wird bei Ein- und Mehrfamilienhäuser, Reihenhäuser und Wohngebäuden im Allgemeinen gearbeitet. Wie der Name schon sagt wird der Marktwert beim Vergleichswertverfahren durch den Vergleich mit ähnlichen Gebäuden (in Bezug auf unter anderem Lage, Größe, Ausstattung, Baujahr, Infrastruktur und Erhaltungszustand) ermittelt. Hier wird die aktuelle Marktlage ganz genau beobachtet. Es wird geschaut, wie viel für vergleichbare Objekte in jüngster Vergangenheit erzielt wurde und welchen Trend es im Marktsegment gibt. Anschließend wird dann der aktuelle Marktwert der Eigentumswohnung errechnet.
Tipp
Wenn Sie sich für den Wert Ihrer Eigentumswohnung interessieren, können Sie gerne unseren Immobilienwertrechner verwenden. Basierend auf der Adresse schicken wir Ihnen eine unverbindliche Einschätzung des Marktwerts.