So vermeiden Sie teure Überraschungen bei der Immobilienertragsteuer.
Wer in Österreich eine Immobilie verkauft, sollte sich frühzeitig mit der steuerlichen Situation auseinandersetzen. Denn seit dem 1. April 2012 unterliegen sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken der Immobilienertragsteuer (ImmoESt).
Was zählt als Grundstück?
Im steuerlichen Sinne gelten folgende Objekte als Grundstücke:
- Grund und Boden
- Gebäude (auch Eigentumswohnungen)
- Grundstücksgleiche Rechte wie Baurechte
Daher fällt auch beim Verkauf einer Eigentumswohnung die Immobilienertragsteuer an – sofern es sich um einen entgeltlichen Verkauf handelt.
Wann ist keine Immobilienertragsteuer fällig?
Unentgeltliche Übertragungen wie Schenkungen oder Erbschaften sind von der Immobilienertragsteuer ausgenommen. Hier greifen andere steuerliche Regelungen wie die Grunderwerbssteuer – dazu mehr in weiteren Beiträgen auf unserem Blog.
Unterschied zwischen Alt- und Neu-Grundstücken
Mit Abschaffung der Spekulationsfrist im Jahr 2012 wurde eine wichtige Unterscheidung eingeführt:
- Alt-Grundstücke: angeschafft vor dem 31. März 2002 → pauschale Besteuerung mit 4,2 % des Verkaufspreises
- Neu-Grundstücke: angeschafft ab dem 1. April 2002 → 30 % Steuer auf den Veräußerungsgewinn
Veräußerungserlös vs. Veräußerungsgewinn
Veräußerungserlös ist der gesamte Betrag, den Sie vom Käufer erhalten.
Veräußerungsgewinn ist der Unterschied zwischen diesem Erlös und den ursprünglichen Anschaffungskosten.
Unser Tipp: Bewahren Sie alle Rechnungen zu Sanierungen und Umbauten sorgfältig auf. Diese können – ebenso wie die Anschaffungskosten – beim späteren Verkauf abgezogen werden und senken Ihre Steuerlast spürbar.
Wann bleibt der Verkauf steuerfrei?
In zwei Fällen fällt keine Immobilienertragsteuer an:
- Hauptwohnsitzbefreiung: Wenn die Immobilie in den letzten zehn Jahren mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat.
- Selbst hergestellte Gebäude: Der Verkauf von Gebäuden, die von der Verkäuferin bzw. dem Verkäufer selbst errichtet wurden und nicht zur Erzielung von Einnahmen genutzt wurden, ist für den Gebäudeanteil steuerfrei. Der Grund und Boden bleibt jedoch steuerpflichtig und unterliegt in der Regel dem ImmoESt-Satz von 30 % auf den Veräußerungsgewinn.
Fazit
Die Besteuerung beim Immobilienverkauf kann komplex sein – vor allem bei älteren Objekten oder früheren Sanierungen. Lassen Sie sich daher rechtzeitig beraten und prüfen Sie Ihre Unterlagen gründlich.
Wenn Sie planen, Ihre Immobilie in Oberösterreich zu verkaufen, unterstützen wir Sie gerne mit fachlicher Expertise, persönlicher Beratung und umfassender Begleitung.
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