Wertsicherung im Mietvertrag – worauf sollte man achten?

Indexierung richtig vereinbaren: So sichern Sie den Mietzins gegen Inflation ab

Gerade in Zeiten hoher Inflation ist es für Vermieterinnen und Vermieter wichtig, den Mietzins wertstabil zu gestalten. Eine automatische Anpassung des Mietzinses an die Inflationsrate gibt es jedoch nicht – dafür muss im Mietvertrag eine sogenannte Indexierungs- oder Wertsicherungsklausel ausdrücklich vereinbart werden.

Was bewirkt eine Indexierung?

Eine Indexierungsklausel erlaubt es, den Mietzins regelmäßig an einen Preisindex – üblicherweise den Verbraucherpreisindex (VPI) – anzupassen. In der Regel geschieht dies jährlich. Theoretisch kann auch ein anderer Index gewählt werden, dieser muss jedoch klar definiert sein. Ohne Indexklausel bleibt der Mietzins trotz steigender Preise unverändert.

Gesetzliche Voraussetzungen nach MRG

1. Teilanwendungsbereich

Der Teilanwendungsbereich liegt dann vor, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, durch die das Mietrechtsgesetz (MRG) nicht in vollem Umfang, sondern nur teilweise zur Anwendung kommt. Das betrifft beispielsweise viele Eigentumswohnungen, insbesondere in freifinanzierten Neubauten, je nach rechtlicher und tatsächlicher Struktur des Gebäudes.

Ob auf eine Mietwohnung das Mietrechtsgesetz (MRG) zur Gänze, nur teilweise oder gar nicht anwendbar ist, richtet sich vor allem nach dem Gebäude und nicht allein nach der konkreten Wohnung. Maßgeblich sind insbesondere der Zeitpunkt der Baubewilligung (z. B. Neubauten nach dem 30. Juni 1953), das Vorliegen von Wohnungseigentum sowie bestimmte gesetzlich definierte Ausnahmetatbestände gemäß § 1 MRG. In vielen Fällen unterliegen vermietete Eigentumswohnungen in Neubauten daher nur dem Teilanwendungsbereich des MRG – das betrifft insbesondere auch zahlreiche Objekte im Neubausektor in Oberösterreich.

• Indexierungsklauseln sind grundsätzlich zulässig, solange sie nicht sittenwidrig sind.
• Die Geltendmachung der Indexanpassung kann formlos erfolgen – also auch mündlich.
• Eine rückwirkende Indexierung ist möglich – die Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre.
• Die Klausel muss symmetrisch formuliert sein – also sowohl Erhöhungen als auch Senkungen des Index zulassen.
• Eine Indexierung ist in den ersten zwei Vertragsmonaten unzulässig (§ 6 Abs 1 MRG analog).

2. Vollausnahme vom MRG

In bestimmten Fällen fällt ein Mietverhältnis vollständig aus dem Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG). Man spricht dann von einer Vollausnahme. In solchen Fällen gelten ausschließlich die allgemeinen zivilrechtlichen Bestimmungen des ABGB.

Was das für die Indexierung bedeutet:

• Es bestehen keine speziellen gesetzlichen Vorgaben für die Gestaltung von Wertsicherungsklauseln – abgesehen vom allgemeinen Verbot sittenwidriger Vereinbarungen.
• Die Vereinbarung und Geltendmachung der Indexanpassung kann formfrei erfolgen – also auch mündlich oder schlüssig.
• Eine rückwirkende Geltendmachung ist möglich, sofern die allgemeine zivilrechtliche Verjährungsfrist von drei Jahren eingehalten wird.

3. Vollanwendungsbereich

Im Vollanwendungsbereich des MRG – also bei klassischen Altbaumietverträgen – gelten strengere Regeln:

• Die Indexierung ist nur im Rahmen des höchstzulässigen Mietzinses (z. B. Richtwertmiete) zulässig.
• Die Geltendmachung muss schriftlich erfolgen.
• Die Ankündigung muss mindestens 14 Tage vor dem nächsten Zinstermin erfolgen.
• Eine rückwirkende Indexierung ist unzulässig.

Neuerung durch das 4. MILG

Mit dem 4. Mietrechtlichen Linderungsgesetz (MILG), beschlossen am 7. März 2025, wurde die nächste Anpassung im Vollanwendungsbereich und bei gemeinnützigen Wohnbauträgern auf den 1. April 2026 verschoben. Die Indexierung bleibt grundsätzlich erlaubt – jedoch mit Aufschub. Andere Mietverhältnisse sind davon nicht betroffen.

Fazit

Eine korrekt vereinbarte Wertsicherung schützt Vermieterinnen und Vermieter vor dem Kaufkraftverlust. Gerade bei Indexierungsklauseln empfiehlt es sich, auf eine klare Formulierung und die gesetzlichen Rahmenbedingungen zu achten – abhängig davon, ob das MRG voll, teilweise oder gar nicht anwendbar ist. Im Zweifel empfiehlt sich die Beratung durch Fachleute.