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Wie funktioniert Parifizierung?

1. Was ist mit der Parifizierung gemeint?

Parifizierung oder auch Nutzwertberechnung bedeutet im österreichischen Wohnungseigentumsrecht, dass im Falle einer Wohnungseigentumsbegründung das genaue Verhältnis der Eigentumsanteile der einzelnen Miteigentümerinnen und Miteigentümer eines Hauses untereinander bestimmt wird. 

Da bei Wohnanlagen mit mehreren Wohneinheiten und unterschiedlichen Eigentümerinnen und Eigentümer, die Gemeinschaftskosten aufgeteilt werden, wird ein genauer Berechnungsschlüssel ermittelt. Mit diesem Berechnungsschlüssel können die Gemeinschaftskosten dann gerecht verteilt werden. Ist der Berechnungsschlüssel einmal festgelegt, kann er nur in gewissen Ausnahmefällen noch einmal neu bestimmt werden.

Solche Ausnahmefälle sind unter anderem:

  • Die Berechnung verstößt gegen zwingende Grundsätze.
  • Das Gutachten weicht von den tatsächlichen Gegebenheiten ab.
  • Der Nutzwert eines Eigentumsanteils verändert sich um mehr als 3 Prozent.

Im Zuge der Parifizierung wird jedes wohnungseigentumsfähige Objekt berücksichtigt. Also baulich abgeschlossene Wohneinheiten, Geschäftsräume oder Autoabstellplätze und  dann mit den übrigen Wohneinheiten verglichen. Gemeinschaftlich genutzte Teile, wie  das Stiegenhaus, Müll- oder Abstellräume werden bei der Parifizierung nicht berücksichtigt.

2. Warum wird eine Parifizierung durchgeführt?

Durch die Parifizierung ist es möglich, den individuellen Eigentumsanteil einzelner Eigentümerinnen und Eigentümer am gesamten Wohneigentum zu ermitteln.

Im Grunde geht es darum, Kosten aber auch Mitspracherechte fair zu verteilen. Wenn wir zwei Wohnungen direkt miteinander vergleichen, eine kleine und eine große, ist naheliegend, dass der kleinen Wohnung vermutlich ein kleinerer Teil der gesamten Gemeinschaftskosten zugerechnet werden sollen. Da diese kleinere Wohnung im Verhältnis zur größeren ja auch einen kleineren Teil der Wohnanlage ausmacht. Dafür hat bei Fragen, welche die Allgemeinheit betreffen, die größere Wohnung ein größeres Stimmrecht. Durch die Parifizierung und dem dabei errechneten Berechnungsschlüssels wird der genaue Betrag festgelegt, den jede Miteigentümerin / jeder Miteigentümer zu zahlen hat.

3. Wie läuft eine Parifizierung ab?

Bei der Nutzwertberechnung werden folgende drei Schritte vorgenommen:

  1. Nutzflächenberechnung: Als Erstes werden die Nutzflächen der einzelnen Wohnungseigentumsobjekte ermittelt. Wie schon erwähnt gehören Stiegenhäuser und andere Gemeinschaftsflächen (Gemeinschaftsgarten, gemeinschaftliche Terrassen, Balkone, Dachböden oder Abstellräume) nicht dazu.
  2. Nutzwertberechnung: Als Zweites werden die wertmindernden bzw. werterhöhenden Umstände der Nutzflächen als Ab- und Zuschläge berücksichtigt. So wird eine Wohnung im Erdgeschoss mit einem geringeren Nutzwert angesetzt, wie eine Wohnung mit gleichen Dimensionen in den Stockwerken über dem Erdgeschoss.
  3. Erstellung des Gutachtens nach §9 WEG 2002: Abschließend wird als Drittes das  Nutzwertgutachten erstellt. Grundlage für das Nutzwertgutachten sind die Nutzwerte der einzelnen Eigentumswohnung. Die Nutzwerte der einzelnen Wohnungen werden nun in Verhältnis zur Gesamtsumme aller Nutzwerte der Wohnanlage gesetzt. So  wird bei jeder Wohneinheit vorgegangen und als Ergebnis erhält man alle Einzelnutzwerte sowie den Gesamtnutzwert.

4. Wer führt eine Parifizierung durch?

Wer eine Parifizierung durchführen darf, ist im §9 (1) WEG 2002 nachzulesen. 

“Die Nutzwerte sind durch das Gutachten eines für den Hochbau zuständigen Ziviltechnikers oder eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Hochbau- oder das Immobilienwesen zu ermitteln.”

Grundsätzlich kann eine Parifizierung schon während dem Bau einer Wohnanlage durchgeführt werden. Dabei dienen die Baupläne als Basis.

Üblich ist es allerdings, erst nach der Fertigstellung des Gebäudes zu parifizieren.

5. Wie viel kostet eine Parifizierung?

Die Kosten einer Parifizierung hängen natürlich von der Größe der Anlage ab. Als Richtwert kann von 1200,-€ (netto) für eine Wohnanlage mit bis zu vier Wohnungen ausgegangen werden. Für jede weitere Wohnung ist mit weiteren 300,-€ (netto) zusätzlich zu rechnen. Bei größeren Wohnanlagen (mit zehn oder mehr Wohnungen) wird oft ein eigenes Angebot erstellt.