Betriebskosten bei einer Eigentumswohnung: Was zählt dazu?
Während bei Mietwohnungen meist nur laufende Zahlungen wie Wasser, Müllabfuhr oder Hausbetreuung zu den Betriebskosten zählen, umfasst dieser Begriff bei Eigentumswohnungen sämtliche Aufwendungen für die Liegenschaft. Dazu gehören auch Rücklagenbeiträge, Erhaltungsmaßnahmen, Annuitätenzahlungen, Verwaltungshonorare, Versicherungsprämien und Kosten für Gemeinschaftsanlagen wie Gärten oder Spielplätze.
Diese Kosten werden auf alle Miteigentümer/innen gemäß ihrer Anteile aufgeteilt. Alternativ kann eine andere Kostenverteilung vereinbart werden – vorausgesetzt, alle Eigentümer/innen stimmen schriftlich zu. Für verschiedene Beschlussarten sind unterschiedliche Mehrheiten erforderlich.
Abstimmungen und Mehrheiten
Welche Mehrheit im Wohnungseigentum erforderlich ist, hängt vom konkreten Vorhaben ab:
Einführung einzelner Betriebseinrichtungen (z. B. Münzwaschmaschine, Trockner): einfache Mehrheit nach Miteigentumsanteilen genügt (§ 25 Abs 2 WEG).
Verbrauchsabhängige Verrechnung von Betriebskosten (z. B. mittels Wasser- oder Wärmemengenzähler): 2/3-Mehrheit nach Anteilen erforderlich, wenn wirtschaftlich vertretbar (§ 16 Abs 8 WEG).
Ladestationen für E-Autos (Wallboxen): Seit 2022 ist dafür keine ausdrückliche Zustimmung mehr nötig, wenn es sich um eine maßvolle Änderung handelt (§ 16 Abs 2 WEG). Allerdings müssen andere Eigentümer/innen vorab informiert werden – und es darf keine Beeinträchtigung der Anlage entstehen.
Balkonkraftwerke (Stecker-Solaranlagen): Diese gelten als Änderung am äußeren Erscheinungsbild und müssen grundsätzlich bewilligt werden. Die Mehrheit richtet sich nach dem Maß der Beeinträchtigung – oft ist eine einfache Mehrheit ausreichend, bei gravierenden Änderungen kann es auch zu gerichtlichen Verfahren kommen.
Tipp aus der Praxis: Auch wenn viele Vorhaben heute erleichtert möglich sind, empfiehlt es sich, frühzeitig das Gespräch mit Miteigentümer/innen zu suchen und Zustimmung schriftlich einzuholen.
Vorschreibungen und Jahresabrechnung
Üblich ist eine monatliche Akontozahlung (Vorauszahlung), die auf Basis der erwarteten Betriebskosten festgesetzt wird. Diese Zahlungen werden nach Ablauf des Kalenderjahres mit den tatsächlichen Aufwendungen verglichen. Abhängig vom Ergebnis ergibt sich für Eigentümer/innen eine Nachzahlung oder ein Guthaben.
Diese Praxis wird im Alltag oft als „Pauschalverrechnung“ bezeichnet – fachlich korrekt handelt es sich jedoch um Akontovorschreibungen mit jährlicher Abrechnung. Der Vorteil: geringerer Verwaltungsaufwand während des Jahres bei gleichzeitig genauer Endabrechnung.
Gesetzliche Regelung zur Betriebskostenabrechnung
Gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist die Hausverwaltung verpflichtet, die vollständige und nachvollziehbare Betriebskostenabrechnung bis spätestens 30. Juni des Folgejahres vorzulegen. Etwaige Guthaben sind bis zum 1. August auszuzahlen. Die Abrechnung muss sämtliche Einnahmen und Ausgaben transparent darstellen. Auf Verlangen können Eigentümer/innen sämtliche Belege einsehen.
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