Was zählt zu den Betriebskosten?
Während bei Mietwohnungen nur die laufenden Zahlungen (z.B. für Wasser, Müllabfuhr oder Hausbetreuung) zu den Betriebskosten zählen, gehören bei Eigentumswohnungen alle Aufwendungen für die Liegenschaft zu den Betriebskosten. Also auch Annuitätenzahlungen, Ausgaben für Erhaltungsarbeiten, Beiträge für Rücklagen, die Errichtung von Gemeinschaftsanlagen (z.B. Kinderspielplatz oder Gemeinschaftsgarten), Honorare der Hausverwaltung oder Versicherungen der Immobilie.
Diese, soeben besprochenen, Kosten für die Liegenschaft tragen alle Miteigentümerinnen und Miteigentümer entsprechend dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile.
Ausnahme: Durch eine gemeinsame Vereinbarung aller Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer kann ein anderer Aufteilungsschlüssel vereinbart werden. Diese Vereinbarung muss immer schriftlich erfolgen.
Je nach Sachverhalt sind für Beschlüsse solcher Art unterschiedliche Mehrheiten notwendig.
Wenn bei Gemeinschaftsanlagen Energiekosten für einen einzelnen Nutzungsvorgang zugerechnet werden können, kann entschieden werden, diese Energiekosten pauschal, einzuheben. Beispielsweise ein Münzautomat bei gemeinschaftlich genutzten Waschmaschinen. Für einen solchen Beschluss reicht die einfache Mehrheit der Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer nach Anteilen.
Wenn jedoch einzelne Kosten vom Verbrauch abhängig sind und der genaue Anteil den einzelnen Wohnungseigentümerinnen oder Wohnungseigentümern durch Messvorrichtungen (mit angemessenen Errichtungs- und Messkosten) ermittelt werden kann, ist es möglich die Kosten auch nach den tatsächlichen Verbrauchsmengen zu verrechnen. Für einen solchen Beschluss wiederum ist eine 2/3 Mehrheit der Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer nach Anteilen notwendig.
Pauschalverrechnung
In der Praxis findet die Betriebskostenabrechnung häufig in Form von Pauschalverrechnung statt. Grund dafür ist ein reduzierter Verwaltungsaufwand. Anstatt für jede Eigentümerin und jeden Eigentümer jeden Monat eine individuelle Rechnung zu erstellen, wird bei der Pauschalverrechnung jeder Eigentümerin und jedem Eigentümer monatliche Pauschalbeträge vorgeschrieben. Bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung ergibt sich dann ein positiver oder negativer Saldo in der Gesamtrechnung. Je nach positiven oder negativen Saldo kommt es für Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer dann entweder zu einer Nachzahlung oder einem Guthaben.
Betriebskostenabrechnung – Die Gesetzeslage in Österreich.
In Österreich besagt das Wohnungseigentumsgesetz, dass die Hausverwaltung die Betriebskostenabrechnung für das gesamte, vorherige Kalenderjahr bis zum 30. Juni des darauffolgenden Jahres legen muss. Ein etwaiges Guthaben muss bis zum 1. August dieses Folgejahres ausbezahlt werden. Darüber hinaus muss die Betriebskostenabrechnung vollständig und nachvollziehbar sein. Es müssen alle Einnahmen und Ausgaben darin enthalten sein und überhaupt sämtliche Aufgliederungen übersichtlich und schlüssig sein. Auf Verlangen haben Eigentümerinnen und Eigentümer zusätzlich das Recht, alle Belege einzusehen.