Definition
Ein Zinshaus ist, einfach formuliert, ein Mietshaus mit mehreren Wohneinheiten, die langfristig vermietet werden. In Österreich haben Zinshäuser eine lange Tradition und prägen das Bild der größeren Städte wie Wien, Salzburg, Graz und Linz. Der Name „Zinshaus“ leitet sich vom Mietzins ab, der monatlich bezahlt wird. Ursprünglich wurden als Zinshäuser nur Mietshäuser mit mehreren Wohneinheiten bezeichnet, die vor dem Jahre 1918 erbaut wurden. Mittlerweile werden aber nicht mehr nur solche Gründerzeithäuser als Mietshäuser bezeichnet, sondern generell alle Häuser, in denen mehr als zwei Wohnungen vermietet werden. (Ausnahme sind Genossenschaftswohnungen und geförderte Wohnungen)
Anlageobjekt
In Österreich gibt es daher viel mehr Zinshäuser, als oft auf den ersten Blick erwartet wird. Zinshäuser sind in den größeren Städten, insbesondere in Wien, aber eben auch in Salzburg, Graz oder Linz, ein beliebtes Anlageobjekt.
Für den Wert eines Zinshauses sind mehrere Parameter ausschlaggebend.
- Lage: Befindet sich das Zinshaus in einer guten Lage?
- Zustand: Ist der Zustand einwandfrei oder gibt es einen Sanierungsbedarf?
- Mietertrag: Wie viele monatliche Einnahmen werden mit dem Objekt generiert?
- Bestandsverhältnisse: Wie sind die einzelnen Mietverträge gestaltet? Vor allem ist hier interessant, ob alle Verträge befristet sind oder ob es auch unbefristete Mietverträge gibt.
- Nutzungsgrad: Wie viele einzelne Wohnungen gibt es im Objekt und wie viele davon sind vermietet? Gibt es Leerstände, beziehungsweise mit welchem Mietausfallrisiko ist zu rechnen?
- Laufende Kosten: Welche laufenden Kosten sind zu erwarten. (z.B. Verwaltungskosten)
Lohnt sich ein Zinshaus?
Allgemein gilt, dass mit einem Zinshaus auch viel Arbeit verbunden ist. Bei älteren Objekten kommt dazu, dass diese oftmals unter Denkmalschutz stehen.
Bei Zinshäusern, die vor dem 01. Juli 1953 errichtet wurden, gilt außerdem das Mietrechtsgesetz, was höchsten Kündigungs- und Mietzinsschutz für die Mieter bedeutet. Wenig lohnenswert ist es, wenn im Zinshaus noch Altmietverträge bestehen. Solche Altmietverträge bringen oft nur einen geringen Mietzins ein und mindern dadurch die Rendite.
Bei älteren Objekten kann es auch vorkommen, dass diese im Laufe der Jahre des Öfteren umgebaut oder renoviert wurden. Wurden diese Arbeiten zumindest einmal nicht mit höchster Professionalität durchgeführt, kann das erneute kostspielige Sanierungsarbeiten nach sich ziehen.
Sind Sanierungsarbeiten notwendig stellt sich die Grundsatzfrage, was besser ist: In das Zinshaus zu investieren, oder das Zinshaus gut zu verkaufen? Die Antwort darauf ist vom jeweiligen Objekt auf der einen Seite und unter anderem von den finanziellen Möglichkeiten, beziehungsweise der Bereitschaft davon Zeit in das Zinshaus zu investieren, auf der anderen Seite abhängig.